Если вы когда-нибудь задумывались над покупкой хорошего товара по низкой цене (на 30-50 % ниже общерыночной), то наверняка слышали о продаже «с молотка». В народе достаточно давно устоялось вполне справедливое мнение о том, что продажа в таком виде позволяет существенно сэкономить на покупке, поскольку имущество продается по бросовой цене. В юридическом обиходе такой вид реализации имущества называется продажей с общественных (или публичных) торгов. Продается, как правило, арестованное вследствие исполнительных действий имущество. Оно может быть абсолютно разным. Однако наибольшим спросом пользуется недвижимое имущество и автомобили.
     Как происходит процедура проведения публичных торгов, какие существуют проблемы с приобретением арестованного имущества мы подробно рассмотрим ниже.
     Основным нормативным документом, регламентирующим проведение публичных торгов является положение о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, утвержденное Приказом Министерства юстиции Украины № 68/ 5 от 27.10.99 г. (с последними изменениями от 29.11.2012 г.) и Порядок реализации арестованного имущества, утвержденные приказом Минюста Украины от 15.07.99 г. № 42/ 5 , зарегистрированный в Минюсте Украины № 480/ 3773 от 19.07.99 г.
     Открытые торги по реализации арестованного недвижимого имущества по заявке государственного исполнителя организует и проводит специализированная организация, с которой органом государственной исполнительной службы заключен соответствующий договор, по месту жительства, работы должника или по местонахождению его имущества. Организация и проведение публичных торгов по реализации предмета ипотеки осуществляется с учетом требований Закона Украины "Об ипотеке".
     Специализированная организация проводит публичные торги по заявке государственного исполнителя, в которой указывается начальная стоимость имущества, выставляемого на торги по экспертной оценке и другие сведения, предусмотренные Инструкцией о проведении исполнительных действий, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 74/ 5 от 15.12.99 г.
     Специализированная организация, проводящая публичные торги, не позднее чем за 15 дней до дня проведения публичных торгов публикует в порядке, определенном Положением о Едином государственном реестре исполнительных производств, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 20.05.2003 № 43/ 5, зарегистрированным в Минюсте 21.05.2003 за № 388/ 7709 (с изменениями), на соответствующем веб – сайте (https://trade.informjust.ua/) информацию о недвижимом имуществе, которое реализуется. Объявление о проведении публичных торгов должна быть размещена не позднее семи дней с момента заключения договора о реализации имущества, а в случае проведения повторных торгов - не позднее семи дней с момента переоценки имущества. В информационном уведомлении, кроме характеристик провадаваемого имущества указываются сроки уплаты и сумма гарантийного взноса (сумма, вносимая в начала торгов) участника публичных торгов, время и место ознакомления с имуществом.
     Для участия в публичных торгах покупатель подает специализированной организации: заявление об участии в публичных торгах, документы, подтверждающие уплату гарантийного взноса. Во время проведения регистрации участник публичных торгов получает входной билет, информационную карточку и карточку участника публичных торгов (с указанием на обратной стороне условий проведения публичных торгов).
     Открытые торги начинаются с объявления лицитатором порядка их проведения. Лот выставляется на торги при наличии не менее двух покупателей. По каждому лоту, выставляемого на публичные торги, лицитатор (организатор торгов) объявляет номер, указанный в информационной карте, название, краткое описание имущества, стартовая цена. В ходе торгов участники публичных торгов сообщают о готовности приобрести заявленный лот за объявленную лицитатором цену, поднимая аукционную карточку с номером, обращенным к лицитатора, или одновременно поднимают карточку участника публичных торгов и предлагают свою цену. Если в течение трех минут после трехкратного объявления стартовой цены покупатели не высказывают желание приобрести имущество по цене, объявленной лицитатором, то предложенный объект продажи снимается с торгов и публичные торги по данному лоту не проводятся. Повторные публичные торги проводятся не ранее чем через месяц со времени проведения первых публичных торгов . На повторных торгах стартовая цена лота может быть уменьшена , но не более чем на 30 %.
     При публичных торгов ведется протокол, копии которого выдаются победителю публичных торгов и государственному исполнителю в трехдневный срок с момента проведения аукциона. Победитель публичных торгов, который отказался от подписания протокола, лишается права на дальнейшее участие в публичных торгах.
     На основании копии утвержденного протокола победитель публичных торгов в течение семи банковских дней со дня утверждения протокола, не учитывая дня проведения публичных торгов, осуществляет расчеты за приобретенное на публичных торгах имущество. Сумма гарантийного взноса, зачисленного на счет организатора аукциона, признается частью оплаты покупателем приобретенного им на публичных торгах имущества.
     Гарантийный взнос, внесенный покупателем до начала публичных торгов, засчитывается покупателю в покупной цены, другим участникам эта сумма возвращается в течение трех рабочих дней после окончания публичных торгов. Гарантийный взнос также подлежит возврату, если торги не состоялись. Если покупатель не внесет всей надлежащей, то гарантийный взнос ему не возвращается. Гарантийный взнос не возвращается участнику торгов, который стал победителем торгов, но отказался подписать протокол.
     После полного расчета покупателей за приобретенное имущество, на основании протокола о проведении публичных торгов и копии документов, подтверждающих расчет за приобретенное имущество, государственный исполнитель составляет акт о проведенных публичных торгах и подает его на утверждение начальнику соответствующего органа государственной исполнительной службы. Утвержденный акт государственный исполнитель выдает покупателю. На основании этого акта нотариус выдает покупателю свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов. Это свидетельство является основанием для выдачи соответствующим органом акта о праве собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.
     Открытые торги считаются несостоявшимися в случае: отсутствия покупателей или наличия только одного покупателя; если ни один из покупателей не предложил цену , выше стартовой цены лота; неуплаты в установленный срок победителем публичных торгов надлежащей суммы за приобретенное имущество. В таком случае имущество реализуется на следующих публичных торгах, проводимых в порядке, определенном настоящим Положением. Если публичные торги не состоялись в связи с отсутствием покупателей или ни один из покупателей не предложил цену, выше стартовой цены лота, то организатор торгов в трехдневный срок сообщает об этом государственного исполнителя. Если публичные торги не состоялись дважды, то имущество снимается с торгов.
      Покупка имущества с прилюдных торгов имеет риски. Они связаны с возможностью обжалования итогов проведенных торгов. Срок обжалования составляет 3 месяца по  объектам недвижимости. Поэтому при покупке с торгов квартиры не рекомендуется в течение трех месяцев беспокоить хозяев требованиями о выселении. Лучше выждать срок, чтобы обжалование результатов торгов было невозможным.
     Во избежание дальнейших проблем, следует перед началом участия в торгах как можно больше узнать о приобретаемом объекте. Если квартира пустая, со свободным доступом, должник сам идет на переговоры о ее продаже, то и цена будет на нее больше. Если же должник не собирается из нее выписываться, оказывает противодействие при осмотре, то цена на такую квартиру будет самой минимальной, а то и вообще стоит отказаться от ее приобретения с торгов.
     Чтобы знать, как именно проходят торги, вам желательно поучаствовать на них в начале в качестве наблюдателя. Для этого нужно будет пройти регистрацию и заплатить взнос за наблюдение, размер которого устанавливается организатором торгов. Как правило, сбор составляет 50-75 гривен.
     Следует обратить внимание на то, что обжалование результатов торгов возможно, например, при не своевременной подаче объявлений о проведении аукциона в СМИ (менее, чем за 30 дней до начала торгов). Поэтому проверте, опубликовано ли объявление о проведении торгов не менее чем за 30 дней до дня их проведения, а в случае реализации на торгах предмета ипотеки – не позднее, чем за 15 дней.
      Недоразумения могут возникать и на следующем этапе – когда вы захотите воочию ознакомиться с объектом продажи. Как правило, с осмотром движимого имущества проблем не возникает, а вот увидеть недвижимость до аукциона удается не всегда. В некоторых случаях организатор торгов не имеет даже ключей от квартиры. Это может означать, что в квартире все еще проживают или прописаны бывшие владельцы, так что к покупке в таком случае стоит подходить с осторожностью.
     Помимо этого, есть ряд других нюансов, которые могут привести к обжалованию результатов аукциона, и на которые вы как участник повлиять не сможете. Проблемы могут возникнуть из-за не уведомления государственного исполнителя, залогодателя, залогодержателя и всех заинтересованных лиц о дне, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене продажи имущества, или в результате нарушения при проведении оценки имущества. Также объект продажи может находиться под арестом других ведомств и служб. Универсального рецепта, какой аукцион считать наиболее надежными с точки зрения потенциального обжалования результатов, не существует. Чем более ценным является предмет залога, тем большая вероятность такого оспаривания.
     Анализ судебной практики показывает, что отсутствие законодательно закрепленных оснований для признания публичных торгов недействительными не лишает возможности лиц, права которых возможно могли быть нарушены, признавать их таковыми в судебном порядке, обосновывая позицию нарушениями, допущенными во время подготовки и проведения торгов.
     Однако признание результатов торгов недействительными по решению суда не влекут негативных последствий для покупателя реализованного имущества, в силу требований части 2 статьи 388 Гражданского кодекса Украины, поскольку такое имущество считается проданным в порядке, установленном для исполнения судебных решений. В случае признания результатов торгов недействительными добросовестному покупателю должны быть возвращены уплаченные деньги. Но проблема заключается в том, что после выигранных аукционных торгов средства за квартиру перечисляются не одному продавцу, а как минимум двум - торговой организации-посреднику (в среднем 10%) и исполнительной службе, которая переводит сумму в государственную казну либо на счет кредитора.
     Но, несмотря на все негативные стороны происходящего, имущество, продающееся по смехотворным ценам на аукционах, продолжает пользоваться колоссальным спросом.