Покупая или продавая квартиру каждый из нас часто обращается в специализированные печатные издания по недвижимости. Именно из них неопытный продавец или незадачливый покупатель впервые узнает о так называемом «опекунском». Что означает это дивное слово он узнает со слов агента по недвижимости. И только тогда берется за голову, пытаясь решить совершенно неведомую для него ранее проблему.
   В чем же она заключается? Дело в том, что прописанный в квартире несовершеннолетний ребенок порождает ту саму проблемную ситуацию, о которой здесь пойдет речь. Сама по себе проблема настолько многогранна, что единого ответа по ее решению не существует. Тем не менее, даже в рамках этого исследования можно дать наиболее верные способы ее решения.
    Согласно ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об охране детства», родители или лица,  которые  их заменяют, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства,
заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и/или государственной  регистрации,  отказываться  от принадлежащих ребенку имущественных
прав, осуществлять обмен, отчуждение жилья, приобретать обязательства от лица ребенка порукой, выдавать письменные обязательства. Аналогичное правило изложено в ст. 177 СК Украины.
   Согласно ст. 18 Закона Украины «Об охране детства», государство обеспечивает   право ребенка на проживание в таких санитарно-гигиенических и бытовых условиях, которые не наносят ущерб его физическому и умственному развитию. Дети - члены  семьи  нанимателя или владельца жилого помещения имеют право пользоваться помещением наравне с владельцем или нанимателем. Органы опеки и попечительства обязаны осуществлять контроль за соблюдением родителями или лицами, которые их заменяют, имущественных и жилых прав детей при отчуждении жилых помещений и купли
нового жилья.
   В соответствии с ч. 1 ст. 224 ГК Украины, сделка, совершенная без разрешения органа опеки и попечительства является никчемной, т.е. недействительной.
    Согласно п. 6.1. Правил опеки и попечительства, органы опеки и  попечительства  решают вопросы относительно сохранения за несовершеннолетними жилья, а также  относительно  обеспечения жильем детей-сирот и детей, лишенных родительской заботы, которые закончили учебно-воспитательные заведения и не имеют жилья.
   Таким образом, первой и главной проблемой является ситуация, когда ребенок не просто прописан в квартире, а еще и является собственником ее части. В этом случае продать квартиру можно только: а) с согласия ОБОИХ его родителей (либо усыновителей или опекунов); б) с разрешения районных органов опеки. Хорошо, если родители на момент продажи квартиры все еще живут вместе, а взамен старой «гостинки» покупают квартиру побольше и получше. А если нет? Если родители проживают отдельно, находясь в разводе? Или квартира разменивается не на большую, а меньшую?
   Выходом из ситуации может быть оформление более меньшей квартиры с увеличением в ней доли ребенка по отношению к продаваемой (старой) квартиры. К примеру, так, чтобы «половина» новой квартиры была больше «трети» старой. Тогда разрешение будет выдано.
   С согласием второго родителя дело обстоит сложнее. По закону при продаже квартиры с ребенком-собственником части обязательным условием является согласие на такое действие одного из родителей. При этом никакого значения не имеет тот факт, что отец не живет с семьей уже несколько лет после официально оформленного развода и в этой самой квартире уже даже не прописан, либо второго родителя вообще невозможно – супруги давно не поддерживают отношений. Безусловно, есть некоторые исключения, к примеру, супруг (или супруга) официально лишены родительских прав; он (или она) признаны без вести пропавшим; в случае смерти одного из родителей; если отца вообще не было с момента рождения ребенка (записан со слов матери). В иных же случаях, если второй родитель по каким-то причинам не хочет (или не может) явиться в опекунский совет, чтобы поставить подпись, ситуацию нужно будет объяснить и подтвердить свидетельскими показаниями. В виде исключения опекунский совет может дать свое согласие на сделку по заявлению лишь одного из родителей.
   Для получения разрешения на отчуждение квартиры, согласно п. 66 Порядка осуществления органами опеки и попечительства деятельности, связанной с защитой прав ребенка, подаются такие документы: заявление каждого с родителей (опекунов, опекунов); копия паспорта, справка о присвоении идентификационного номера; документ, который подтверждает право собственности (пользования) ребенка на отчуждаемое (и приобретаемое) имущество; извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество, выданный согласно закона; копия свидетельства о рождении ребенка; справка с местожительства о составе семьи и регистрации или извлечение из домовой книги; копия решения об установлении опеки над ребенком (для опекунов, опекунов); копия решения об установлении опеки над имуществом ребенка (для опекунов, опекунов); копия свидетельства о заключении или расторжении брака между родителями ребенка (в случае наличия). В случае выезда семьи на постоянное местожительство за границу к указанным документам прилагается справка управления (отдела) по делам гражданства, иммиграции и регистрации физических лиц по месту регистрации семьи.
   Разрешение на совершение сделок с недвижимым имуществом, право собственности на которое или право пользования которым имеет ребенок дается районной, районной в городах Киеве и Севастополе госадминистрацией, исполнительным органом городского, районного в городе совета по представлению службы по делам детей после проведения указанной службой проверки документов по месту нахождения имущества на протяжении одного месяца со дня поступления заявления на совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка лишь в случае гарантирования сохранения его права на жилье и оформляется решением, извлечение из которого выдается заявителям службой по делам детей. Служба по делам детей рассматривает на протяжении 10 рабочих дней представленные документы и выясняет наличие (отсутствие) обстоятельств, которые могут быть основанием для отказа в предоставлении разрешения на совершение правомочий относительно недвижимого имущества ребенка. Районная, районная в городах Киеве и Севастополе госадминистрация, исполнительный орган городского, районного в городе совета может отказать в предоставлении разрешения на совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка с одновременным обращением к нотариусу для наложения запрета отчуждения такого имущества лишь в случаях, предусмотренных частью пятой статьи 177 Семейного кодекса Украины.
В случае устранения обстоятельств, которые обусловили наложение запрета отчуждения недвижимого имущества ребенка, районная, районная в городах Киеве и Севастополе госадминистрация, исполнительный орган городского, районного в городе совета обращается в установленном законодательством порядке к нотариусу для снятия запрета отчуждения такого имущества. Решение районной, районной в городах Киеве и Севастополе госадминистрации, исполнительного органа городского, районного в городе совета о предоставлении разрешения на совершение сделки с недвижимым имуществом ребенка или отказе в его предоставлении может быть обжаловано в суде.
   Главной особенностью получения разрешения опеки является обязательное наличие новой квартиры.  Но если новую квартиру покупают за средства, вырученные от продажи старой? В этом случае опекунскому совету предоставляют предварительный договор купли-продажи квартиры (письменного и нотариально удостоверенного) или вручение задатка. Правда, если сделка по покупке нового жилья по каким-либо причинам сорвется, в опекунский совет придется обращаться заново, предоставляя новые документы на вновь подысканное жилье.

Автор статьи: адвокат Морозов А.В.